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CONSEILS |
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MANDAT EXCLUSIF |
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Ce type de contrat a
l'avantage de permettre à l'agent immobilier d'avoir tout
pouvoir de vendre sans compétition durant une période
déterminée.
D'un autre côté des études prouvent que plus de
90 % des ventes se font sans mandat exclusif.
Que faut-il
en conclure ?
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SURESTIMATION DU PRIX
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Dans l'immobilier,
beaucoup de clients recherchent des maisons à n'importe quel
moment. S'ils ont déjà fait le tour du marché immobilier local
et ont pu comparer les prix, ils refuseront probablement de
venir voir votre maison.
Nous savons que vous pouvez
négocier le prix, mais les acheteurs qui voient les publicités
ne le savent pas.
Ainsi, une maison dont le prix a été
surestimé retiendra peu l'attention.
Ne rêvez pas , votre
maison ne vaut pas plus que ce qu'on voudra payer pour elle.
Les acheteurs vous le feront comprendre.
Des études
prouvent que plus un produit reste sur le marché, plus grande
sera la chute de prix quand il se vendra.
Une maison sur
le marché attendra le temps qu'il faudra un ajustement du prix
avant d'intéresser un acheteur.
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SOYEZ PRETS A VENDRE |
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Un rendez-vous est organisé avec l'agent immobilier.
Normalement il devrait vous faire quelques suggestions sur
la façon de présenter votre maison sous le meilleur angle.
Cela peut vexer le vendeur. Mais ce ne sont pas des
critiques personnelles.
Si les critiques sur la caisse du chat, les toiles
d'araignées, une cuisine et une salle de bains non impeccables
vous agressent, n'oubliez pas que ces suggestions font partie
de notre travail.
Plus votre maison présentera bien, plus
vite vous la vendrez au meilleur prix.
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METHODES DE VENTE |
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Vous avez essayé de
vendre par vous même, puis vous avez fait appel à un agent
immobilier.
Vous commencez par noter qu'il fait moins de
pub, mais qu'il y a plus de mouvements, et que les clients
sont beaucoup plus intéressés.
C'est parce que nous
possédons dans nos fichiers, des clients potentiels et
vraiment déterminés à acheter.
Lassés de faire le tour du
marché des particuliers, ils sont désespérés de visiter des
biens qui ne correspondent pas au descriptif donné.
Ces
derniers donnant à leur bien une valeur sentimentale, n'en
donnent pas une présentation objective et bien entendu, le
prix est souvent surestimé.
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ODEURS DE MAISON |
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Faites très attention
aux odeurs. Si votre chambre sent l'air vicié ou si votre chat
ou votre chien ont laissé une odeur particulière, mieux vaut
prendre le problème a sa source.
Certaines sont trop
tenaces pour disparaitre avec du déodorant ou un
renouvellement de l'air.
Les odeurs ont un effet puissant
sur la façon dont les clients vont réagir à votre
maison.
Certaines maisons restent sur le marché ou seront
vendues moins chers à cause des odeurs.
Si vous craignez
d'avoir ce problème, parlez-en à votre agent et ensemble vous
pourrez trouver une solution.
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ANTICIPATION DES PROBLEMES
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Beaucoup d'imprévus
peuvent survenir dans une transaction entre vendeurs et
acheteurs.
De nombreux problèmes sont prévisibles, mais
leurs conséquences peuvent être minimisées si on les
anticipe.
Fort de notre expérience et de celle de nos
confrères, nous arrivons généralement à une bonne conclusion.
Si un malentendu survient, notre expérience vous aidera à
le vaincre.
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LES AVANT CONTRATS |
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Une part importante de l'information des vendeurs et des
acheteurs avant la rédaction d'une offre, doit être assurée
par votre agent.
Pour cela il vous aidera dans la lecture
et la compréhension des différents contrats utilisés.
En
général, les agents immobiliers utilisent des contrats déjà
approuvés par les organismes de garantie auxquels ils sont
affiliés. Par exemple la FNAIM.
Avant de signer quoi que ce soit, procurez-vous en une
copie que vous pourrez lire à votre aise à l'agence ou chez
vous.
Posez des questions sur ce que vous ne comprenez pas
et si les clauses standards ne correspondent pas à votre
situation particulière, vous pourrez en discuter avec votre
agent et vous trouverez une solution.
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ANALYSE DU MARCHE |
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L'estimation d'un
bien immobilier est une étape importante avant la mise en
vente.
Vous pouvez faire estimer votre maison par un
expert immobilier qui aura recours à des méthodes techniques
d'évaluation, mais aussi à la comparaison faite avec des
ventes de produits similaires.
Vous devrez payer pour
cela.
Une autre alternative est de demander à un agent
immobilier de faire une estimation sans obligation, ni charge.
Il s'appuiera lui aussi sur la vente de produits
similaires du marché local.
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NEGOCIATION 1 |
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Le commencement d'une
négociation est généralement l'aboutissement de longues
semaines de travail pour le vendeur et l'acheteur.
Une
offre vous est parvenue. Même si le prix proposé est largement
inférieur à ce que le vendeur juge raisonnable, celui-ci doit
répondre par une contre-proposition.
Cette
contre-proposition a deux avantages :
- maintenir
l'intérêt de l'acquéreur,
- orienter la négociation et
donner à l'acheteur l'opportunité de soumettre une
contre-offre que l'acheteur préfèrera.
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NEGOCIATION 2 |
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Une offre d'achat
n'inclut pas seulement le prix.
Il peut y avoir des
impératifs de date, certains biens meubles inclus dans
l'achat....
L'agent immobilier transmettra toutes ces
modalités et vous aidera à trouver un accord.
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TROUVER UNE AGENCE |
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C'est la première
étape de votre recherche.
Savoir, professionnalisme et
expérience sont les facteurs les plus importants à considérer
dans le choix d'un agent immobilier.
C'est quelqu'un qui
doit écouter ce que vous voulez. et qui connait suffisamment
le marché pour vous conseiller.
Si vous sentez que
l'agent comprend vos besoins et vos désirs, vous vous sentirez
plus enclin à travailler avec cette personne, et cela vous
évitera bien des visites inutiles.
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VENDEURS, MEFIEZ-VOUS |
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Vous avez contacté un
agent et il vous annonce un prix supérieur à ce que la maison
vaut vraiment sur le marché ; en un mot, il a intégré dans le
prix tout vos espoirs, votre estimation sentimentale et
subjective.
En fait, ce premier rendez-vous est comme s'il
participait à une enchère pour avoir votre maison à la vente.
Et vous allez avoir la tentation d'aller vers ce que vous
voulez entendre !
Un bon agent immobilier vous donnera des
informations précises sur les prix de vente enregistrés pour
des propriétés similaires.
Les efforts de marketing les
plus héroiques ne peuvent rien pour une propriété surestimée.
Ecoutez, mais soyez prudents.
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NEGOCIATION 3 |
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Votre agent vient de
vous dire qu'une offre vient de lui parvenir.
Quelle soit
bonne ou mauvaise, restez calme et discutez d'une contre-offre
avec lui.
Un bon agent regardera au delà du prix quand il
étudiera la teneur de l'offre.
Si l'obtention du crédit
est incertaine, ou si l'offre contient des conditions
restrictives, l'agent doit être là pour minimiser vos risques
et il faudra inclure ces éléments dans votre
contre-offre.
Le travail de l'agent n'est pas de prendre
des décisions à votre place, mais de s'assurer que vous
compreniez entièrement ce que l'offre inclut et ce que l'on
attend de vous.
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UN BON DEPART |
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Quand un agent
immobilier commence à travailler avec un nouvel acheteur, il
va lui poser un certain nombre de questions, votre prix
maximum....
Il vous donnera des renseignements sur le
marché local et ce qu'il peut faire pour vous aider à trouver
la maison de vos rêves.
Il est important que vous soyez
aussi clair que possible sur vos besoins.
Inutile de vous
montrer des maisons au dessus de vos moyens, et s'il sait que
vous avez le cúur malade, il ne vous présentera pas une maison
avec des chambres au deuxième étage.
Soyez clairs, parlez
et vous économiserez beaucoup de temps.
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ARRANGEMENT DE VOTRE MAISON
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N'oubliez pas que
beaucoup d'acheteurs n'ont pas beaucoup d'imagination.
Ils
réagissent émotionnellement à ce qu'ils voient, et non aux
possibilités qu'offre votre maison.
Elle doit être
présentée dans les meilleures conditions d'ordre et de
propreté, sinon faites-vous aider.
Ainsi vous ne perdrez
pas d'argent ni de temps à cause de ces détails.
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OFFRE BASSE |
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Vous avez trouvé la
maison parfaite avec tout ce que vous vouliez. Mais le prix
est beaucoup trop élevé.
Vous décidez de faire quand même
une offre très basse.
Quelquefois, ça marche si le marché
est fluctuant et le vendeur pressé. Il peut accepter surtout
si le prix affiché est supérieur à ce qu'il devrait être. Le
vendeur pourra négocier. Beaucoup de vendeurs sont
raisonnables et laissent une ouverture, mais ils ne vous
donneront pas la maison
Q'avez-vous à perdre à faire une
offre basse ? Si le vendeur s'offusque, c'est l'agent et non
vous qui essuierait un refus.
Néanmoins, si vous tenez
réellement à cette maison, une offre trop basse risquera
d'irriter le vendeur qui se braquera sur son prix initial.
Alors évaluez bien votre stratégie.
L'agent vous donnera
quelques conseils sur la façon de procéder.
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CHASSE A LA MAISON |
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Vous êtes à la
recherche d'une maison dans la région de la Sainte-Baume? Soit
vous parcourez les petites annonces, soit vous vous adressez à
un agent en qui vous avez confiance de vous trouver la maison
que vous désirez.
Travailler avec un agent immobilier
comporte plusieurs avantages :
Il commencera par vous
poser un certain nombre de questions afin de connaÓtre vos
besoins et le style de maison que vous recherchez.
Avant
même d'être mise en publicité, il vous contactera dès qu'une
maison arrivera sur le marché.
Vous pouvez même travailler
exclusivement avec cette personne. Cette fidélité stimulera
l'agent.
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PRESENTATION DE VOTRE MAISON
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Votre maison est sur
le marché depuis 6 mois et rien ne bouge. Pas une seule offre
!
Que faire pour donner un coup de pouce à la vente ?
La première chose à faire est d'avoir une conversation
franche avec votre agent.
Votre maison est-elle mise en
valeur ?
Correspond-elle au prix du marché ?
Vendre
votre maison demande un effort de collaboration.
L'agent
doit être dynamique, mais vous devez faire votre maximum pour
qu'elle soit aussi attractive que possible.
Demandez à
votre agent des idées qui pourront créer un résultat.
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REMORDS D'ACHETEUR |
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Votre acheteur et
vous êtes parvenus à un accord sur le prix de la maison.
Une fois les documents signés, les acheteurs " craquent un
peu " et commencent à rajouter des demandes.
Sachez que les
acquéreurs sont rarement au mieux de leur forme quand ils
achètent une maison : ils craignent d'avoir fait une mauvaise
affaire ou que la maison va leur tomber dessus quand ils en
auront pris possession.
Ils vont être tatillons sur des
points particuliers, ou vous demander de laisser en plus
quelques meubles.
Certains acheteurs font ainsi des
affaires.
Une part importante de l'agent est de faire le
nécessaire pour éviter ces excès, les rassurer et leur
permettre de s'installer rapidement avec
satisfaction.
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TAPE A L'OEIL |
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Beaucoup d'acheteurs
prennent leur décision en fonction de réactions émotionnelles.
Une maison fraichement repeinte, des vitres propres avec
de jolis rideaux, se vendra plus cher alors qu'une maison
demandant une remise en état, bien que moins chère attirera
moins l'attention.
Si vous hésitez en comparant ces deux
types de maison.
Si la différence se situe au niveau de la
peinture, de la propreté ou de meubles qui vous déplaisent,
faites jouer votre imagination afin de faire un choix
objectif.
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CHANGER DE MAISON |
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Vos besoins en matière de maison ont-ils évolué avec vos
revenus ?
Vous cherchez une maison correspondant à votre
situation ?
Ce sera relativement aisé de trouver une
seconde maison quand vous aurez trouvé des acheteurs pour la
première.
Il est souhaitable d'avoir votre maison sous
compromis avant de chercher la deuxième !
Vous serez plus
intéressant pour les vendeurs à deux titres : Vous n'aurez pas
à inclure la condition de vendre votre maison dans le
compromis (ce qui est de plus en plus rarement accepté), et
financièrement vous êtes plus solide, ce qui facilitera votre
négociation sur le prix ou les clauses.
Quand il y a des
offres multiples, les chances de voir la votre acceptée sont
accrues.
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MARCHANDAGES |
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La maison que vous
avez trouvée vous convient et le prix aussi.
Mais comme
beaucoup d'acheteurs, vous allez demander à l'agent si le prix
est négociable.
La seule façon de le savoir est de faire
une offre écrite. Mais attention, pendant que vous perdez du
temps à négocier, un autre acquéreur peut faire une meilleure
offre.
Si votre apport est insuffisant ou si vous ne
craignez pas de perdre la maison, vous pouvez faire une offre
basse.
Mais si la maison vous plait vraiment, et que vous
pouvez payer, alors mieux vaut payer le prix demandé.
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REGLES D'URBANISME |
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Un grand nombre de
règles d'urbanisme peuvent restreindre votre liberté d'user de
votre propriété.
Avant de passer un compromis, vous devez
vous assurer que vos projets vont être acceptés par la
municipalité locale (agrandissement, piscine...).
Demandez
à votre agent de se renseigner à moins que le vendeur ne
puisse vous fournir les règles précises.
Attention , les
plans d'occupation des sols étant presque toujours en révision
en France, ce qui est valable une année, ne l'est pas
forcément l'année d'après.
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ASTUCES DE VENTE |
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Quelquefois, les
agents immobiliers voient des maisons intéressantes, mais à
qui il manque un je ne sais quoi !
Puis on s'aperçoit que
les rideaux sont exagérément tirés ou que des arbustes mal
taillés dissimulent le soleil.
Quelquefois, c'est la
lumière électrique qui est diffusée avec parcimonie.
Une
maison sombre n'est pas attirante. Essayez de maximiser la
lumière de votre maison.
Assurez vous de la propreté des
vitres, ouvrez vos rideaux !
Si les peintures ou la
tapisserie sont foncées, n'hésitez pas à rajouter des lampes.
Votre agent pourra vous donner quelques idées sur la mise
en valeur de votre maison.
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HUMIDITE |
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Des soubassements
humides, des fuites de toit sont les problèmes majeurs
rencontrés par les acheteurs.
Si vous avez un problème
d'eau, mieux vaut le signaler au départ.
Si l'acheteur ne
le remarque pas lors de ses premières visites, il pourra s'en
apercevoir après son engagement.
Alors il pourra se replier
derrière ce problème pour annuler la transaction.
Vous
devez solutionner ce souci avant la mise en vente.
Faites
faire les travaux nécessaires, souvent le devis ne sera pas
très élevé.
L'agent vous conseillera sur le choix des
différentes entreprises capables de résoudre ce problème.
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DU REVE A LA REALITE |
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Quand vous décidez
d'acheter une maison, vous pouvez éprouver de la résistance à
concrétiser votre rêve.
Une part importante du travail de
l'agent est de vous aider à vaincre cette résistance.
Quand une maison vous intéresse, vous devez assimiler
beaucoup de détails en même temps, il y a beaucoup de papiers
à vérifier, à faire ! en plus de la négociation avec le
vendeur.
Cela vous stresse et vous avez peur de franchir
le pas.
Faites en part à votre agent. Il vous dira que
vous n'êtes pas les seuls à éprouver ce genre d'angoisse.
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REVELATIONS |
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Vous allez mettre
votre maison en vente.
Vous y avez vécu durant des années
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Vous savez qu'elle n'est pas parfaite : Le vide
sanitaire est inondé après de fortes pluies, vous avez un
problème de servitude qui n'a jamais été complètement réglé,
vous n'avez jamais obtenu l'autorisation de construire cet
abri .....
Toutes les maisons ont des inconvénients. Mais,
au moment de la mise en vente, mieux vaut le signaler à
l'agent puis aux acheteurs.
Certains acheteurs feront des
recherches précises avant l'acte d'achat, s'il découvre un "
vice ", vous aurez perdu sa confiance et un acheteur.
Pire
il peut le découvrir entre le compromis et la vente ou le jour
de l'acte de vente et vous devrez soit faire une sérieuse
concession de prix, soit risquer une annulation.
C'est
votre responsabilité de vendeur de dévoiler au plus tÙt les
inconvénients mineurs ou majeurs de votre maison.
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Mandat exclusif
